L’ipoteca su un immobile è un diritto che viene accordato ad un creditore e si costituisce per dare garanzia ad un credito .

Le tipologie di ipoteca:

Ipoteca Volontaria

Costituita sulla casa tramite un contratto tra un debitore da una parte e il creditore (per esempio una banca che concede un mutuo) dall’altra.

Ipoteca Giudiziale

Costituita da una sentenza che condanni il proprietario dell’immobile ipotecato al pagamento di una somma di danaro, all’adempimento di un’altra obbligazione, al risarcimento di un danno .

Ipoteca Legale

Iscritta sull’immobile, anche contro la volontà del debitore, nei casi previsti dalla legge, come per esempio i coeredi sugli immobili dell’eredità.



Quando si effettua una visura ipotecaria

Si effettua una visura ipotecaria prima di intraprendere rapporti commerciali ovvero prima di effettuare un acquisto o altre operazioni che coinvolgano un immobile.

Cosa indica una visura ipotecaria

La visura ipotecaria riporta la situazione immobiliare (terreni e fabbricati) di una persona fisica o di una persona giuridica (definito soggetto).

Le visure ipotecarie descrivono:

i beni su cui il soggetto vanta dei diritti

gravami che li colpiscono

Con il termine “gravami” si intendono gli atti (ipoteche, pignoramenti, sequestri, etc.) che colpiscono i beni del soggetto e riducono i diritti sopra citati .

Le informazioni contenute nella visura ipotecaria sono dette “formalità” che possono essere “a favore” (es. acquisti) o “contro” (vendita, ipoteca, etc.) .

Le formalità si distinguono in 3 categorie:

Trascrizioni: compravendite, successioni, donazioni, pignoramenti, sequestri

Iscrizioni: Ipoteche volontarie (es. mutuo) e giudiziali, altri gravami e vincoli

Annotazioni: nota a cancellazione di ipoteca, surroga, etc..

Ogni formalità dell’ elenco riporta di norma la tipologia (compravendita, successione, ipoteca, etc), una data, un numero di registro, il nome del pubblico ufficiale, etc.

Ad ogni formalità corrisponde di solito una “nota” che riporta ulteriori dettagli ed informazioni.

Si può richiedere lo sviluppo della nota, conoscendone gli estremi riportati nell’elenco sintetico (numero di registro, anno).

RICORDATE SEMPRE:

Le visure ipotecarie devono essere necessariamente effettuate PRIMA di versare assegni di caparra e PRIMA di firmare proposte di acquisto o preliminari di compravendita.

Effettuare le visure ipotecarie solo dopo aver versato la caparra al venditore è la mossa più sbagliata da farsi.

Se hai individuato una casa di tuo interesse, non fidarti troppo di quanto ti riferisce il venditore, ma fai effettuare le visure ipotecarie prima di consegnare la caparra.

Le visure ipotecartie possono essere richieste ad uno studio notarile (magari lo stesso a cui poi affiderai la pratica di rogito) oppure, se si è particolarmente competenti e preparati, attraverso i numerosi siti on-line .

Per effettuare la visura è indispensabile conoscere i dati di tutti i proprietari dell’immobile (nome, cognome, data e luogo di nascita) e/o i dati catastali della casa (foglio, mappale e subalterno).

Se il proprietario di casa ha qualche timore nel rilasciarvi una fotocopia del rogito di proprietà, chiedete almeno di prenderne visione; leggetelo attentamente e prendete nota dei dati sopra indicati.

Comunicate poi al notaio gli estremi della proprietà per effettuare così la visura ipotecaria.

Fate attenzione che, per essere certi dell’ insussistenza di gravami, le visure ipotecarie devono essere ventennali.

I costi delle visure ipotecarie possono variare da pochi euro a diverse centinaia, a seconda della complessità dei risultati ottenuti.

Sono comunque soldi spesi bene ed investiti nella sicurezza, perché vi garantiranno della bontà del vostro acquisto.

Se decidete di acquistare casa tramite agenzie immobiliare pretendete che la validità della proposta sia vincolata come validità al buon esito delle visure ipotecarie.

In questo caso pretendete che l’agente immobiliare effettui a propria cura e spese le visure ipotecarie ed una volta ottenute chiedete di prenderne visione.

Nel caso non vi sia molto chiaro il contenuto, chiedete spiegazione al professionista.

Prestate sempre la massima attenzione.

Tutte le novità sull’A.P.E., l’attestato di prestazione energetica, obbligatorio per legge dal 2013, da consegnare e allegare ai contratti di compravendita e affitto e, prima ancora, con indici da citare negli annunci di offerta immobiliare.

Inizialmente il nuovo APE avrebbe dovuto entrare in vigore il 1° luglio 2015, si è poi passati al 1° di agosto per giungere infine, dopo un ulteriore salto in avanti, al 1° ottobre 2015.

Sono stati pubblicati nella Gazzetta Ufficiale del 15 luglio 2015 i tre testi del Decreto Legge 26 giugno 2015, che entra in vigore dal 1° ottobre 2015.

Di seguito, in estrema sintesi, ecco cosa cambierà:

Un nuovo sistema informativo comune: SIAPE

In esso verranno raccolti tutti i dati relativi agli attestati di prestazione energetica rilasciati nel Paese secondo le nuove modalità definite dal nuovo attestato unico semplificato

nuove linee-guida, valide per tutto il territorio nazionale, dell’APE

nuove modalità per effettuare il calcolo della prestazione energetica, con indicazione dei requisiti minimi richiesti per gli immobili di nuova costruzione e per le ristrutturazioni.

determinazione della classe energetica sulla base della prestazione energetica globale, espressa in energia primaria non rinnovabile (il nuovo attestato dovrà comunque esprimere la prestazione energetica globale anche in termini di energia primaria totale)

nuovi schemi a cui i tecnici abilitati si devono attenere per compilare la relazione, che include le indicazioni di quali miglioramenti realizzare per raggiungere una classe più efficiente e dei requisiti minimi richiesti per le diverse tipologie di immobile preso in esame: nuova costruzione, ristrutturazione e riqualificazione energetica.

Le classi energetiche da 7 diventano 10, dalla più alla meno efficiente: A4 (la migliore) alla G (la peggiore)

Il decreto illustra puntualmente, in uno degli allegati, come compilare un annuncio di offerta (vendita e affitto), per rendere uniformi le informazioni energetiche dell’immobile, al fine di agevolare i controlli da parte delle Regioni sulla regolarità delle certificazioni rilasciate. I dati confluiranno nel SIAPE – Sistema Informativo APE, un database nazionale che servirà a mappare la situazione degli immobili, dal punto di vista energetico, su tutto il territorio nazionale.



Multe per chi non è in regola

Scatteranno multe salate per i soggetti non in regola, con importi che da €700 potranno arrivare a 18.000.

Occorre però fare una distinzione tra le tre tipologie di soggetti sanzionabili.

I primi ad incorrere in eventuali sanzioni sono i certificatori che redigono APE non corretti: per tali soggetti le multe variano da un minimo di 700€ ad un massimo di 4.200€.

I secondi soggetti eventualmente sanzionabili sono i direttori dei lavori: qualora non presentassero l’APE al Comune di pertinenza, essi potranno essere multati dai 1.000 ai 6.000€.

Le sanzioni più salate spettano invece alla terza tipologia di soggetti, ovvero i costruttori/proprietari che non richiederanno l’APE per gli edifici di nuova costruzione. Per essi le multe possono variare dai 3.000 ai 18.000€.



L’importanza dell’Attestato di Prestazione Energetica

L’APE non è un inutile documento burocratico; rientra in un progetto della Comunità Economica Europea volto a sensibilizzare e informare i cittadini sull’importanza delle prestazioni energetiche delle singole abitazioni e dell’intero edificio cui appartengono. Il risparmio energetico è un imperativo dei nostri tempi, cui tutti dobbiamo prestare attenzione, non solo per salvaguardare le risorse della Terra, ma anche per risparmiare immediatamente diverse centinaia di euro sulle nostre bollette!



Chi può rilasciare l’Attestato di Prestazione Energetica

Fino al 2012 era ammessa anche l’autocertificazione, ma dal 9 gennaio 2013 per concludere un contratto di compravendita/affitto occorre l’attestato APE, con l’indice IPE – Indice di Prestazione Energetica – in originale, redatto e sottoscritto da un tecnico abilitato (da un ente competente estraneo alla proprietà, alla progettazione o alla realizzazione dell’immobile), dopo un accurato sopralluogo all’immobile. I controlli sulle certificazioni e il database SIAPE puntano dunque su APE trasparenti e univoci, in cui il tecnico suggerisce alcuni interventi per, ad esempio, aumentare l’isolamento caldo/freddo dell’abitazione, rendendola più appetibile agli acquirenti o affittuari, che avranno bollette dal costo ridotto.

La complessità dell’APE

Solo un tecnico competente e abilitato ha tutti gli strumenti per rilasciare APE in linea con le nuove disposizioni di legge. Per non incorrere in certificazioni sospette, se non fraudolente, occorre affidarsi a personale specializzato che, lo ribadiamo, solo dopo un attento sopralluogo all’abitazione potrà rilasciare una certificazione veritiera, certa e inoppugnabile.

Infatti, un altro elemento di novità apparentemente ovvio, riguarda l’obbligo del certificatore energetico di “effettuare almeno un sopralluogo presso l’edificio o l’unità immobiliare oggetto di attestazione, al fine di reperire e verificare i dati necessari alla sua predisposizione”.

Il mercato immobiliare italiano si è lasciato alle spalle la pesante crisi degli ultimi sette anni ma la risalita sarà lenta e non priva di insidie. Incombono ancora i retaggi del passato e il loro smaltimento potrebbe generare contraccolpi negativi. Sono queste le principali conclusioni dell’Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma relativo al terzo trimestre dell’anno

Riparte il mercato del credito

Negli ultimi mesi si è visto un rinnovato interesse delle famiglie nei confronti del mercato immobiliare, accompagnato da una nuova politica delle banche, più aperte alla concessione di prestiti. L’incremento delle erogazioni, secondo l’istituto bolognese, è stata eclatante, anche se di gran lunga inferiore ai dati diffusi anche da autorevoli istituzioni nel corso dell’anno. Le surroghe e le sostituzioni sono passate dal 7,5% del 2014 al 26% del 2015, e la quota di acquisto senza ricorso al credito è scesa al di sotto del 45%. Il canale credizio rimane quindi il principale driver alla base delle ottimistiche aspettative di rilancio.

Il capitale erogato alle famiglie per i mutui nei primi sei mesi del 2015 è stato di 17,3 miliardi di euro, con un incremento di 53 punti percentuali sul primo semestrer del 2014 e di 34 sul semestre precedente. Per la seconda parte dell’ anno le previsioni ammontano a 21 miliardi di euro. Sul fronte mutui le previsioni di Nomisma per il periodo 2016-2018 sono di un progressivo consolidarsi dei mutui erogati particolarmente nel quarto trimestre 2015 e primo trimestre 2016 con tassi di crescita molto elevati. Per il 2015 l’erogato complessivo dovrebbe attestarsi a 38,2 miliardi di euro con un incremento del 58%.



Le previsioni per il 2016

Per il periodo centrale del 2016 Nomisma prevede un fisiologico rallentamento della crescita che rimarrà abbondantemente positiva anche se non più con tassi di variazione a doppia cifra. Per l’istituto bolognese le erogazioni potranno attestarsi a oltre 10 miliardi di euro a trimestre per poi raggiungere nel periodo 2017/2018 valori non dissimili a quelli raggiunti nel triennio 2009-2011.

Ma non sono da escludersi incognite e rischi, in particolare legati al peso dei crediti deteriorati. Il quadro attuale offre istituti bancari più solidi che da tempo hanno avviato un piano di accantonamenti e nuovi capitali per l’irrobustimento patrimoniale, mentre altri in numero non esiguo – presentano un’esposizione che necessita piani di intervento straordinari di durata pluriennale. Da qui i dubbi di Nomisma relativi a una capacita’ di sostegno in linea con la pressione della domanda, oltre che a potenziali ricadute sistemiche.

Domanda e offerta nelle principali città

Analizzando le 13 città monitorate, la crescita dei livelli di attività risulta uniforme e diffusa sia per le residenze che per gli immobili ad uso produttivo. La maggiore rigidità dei prezzi nel corso della crisi si riflette per Nomisma nell’ andamento anticipatorio delle quantità rispetto ai valori, con un ritardo dei secondi che tende ad ampliarsi nel tempo.

In ambito residenziale l’offerta continua a crescere nei semicentri e nelle periferie mentre si conferma stabile nelle zone di pregio e nei centri. Nomisma individua in questa dinamica la prevalenza di posizioni da liquidare anche in assenza di segnali più chiari e univoci di mercato. Timidi segnali di dinamismo si colgono nelle zone di pregio e nei centri, dove cresce la quota di giudizi di aumento delle intenzioni di acquisto dell’abitazione. Al contempo il mercato della locazione residenziale si conferma abbastanza uniforme in un confronto delle zone urbane.

È interessante notare come nelle zone di pregio e nei centri la domanda di acquisto di case che non viene soddisfatta dagli immobili presenti sul mercato sembra orientarsi verso la locazione, in attesa di un miglioramento delle condizioni di accessibilità , oltre che di qualità .

Il mercato dell’affitto

La dimensione tutto sommato esigua del mercato della locazione residenziale per Nomisma sembra rappresentare un fattore strutturale e non congiunturale. La performance più negativa è quella dei negozi, con un’offerta in costante crescita e una domanda ancora una volta in calo. Seppure in un contesto in graduale miglioramento, Nomisma nota come lo sconto praticato dall’offerta sia ancora decisamente consistente, come pure i tempi di vendita nonostante nella seconda parte del 2015 si siano leggermente ridotti. Nella seconda parte del corrente anno Nomisma ha evidenziato un’attenuazione del calo dei prezzi di abitazioni, uffici e negozi rispetto ai semestri precedenti.

Il rendimento delle locazioni

Il rendimento medio lordo annuo da locazione delle abitazioni si è¨ attestato al 5,1% in linea con quello degli uffici (5%). Sul fronte corporate, l’ esposizione verso il sistema bancario induce a ritenere che la ripresa non possa dirsi pienamente consolidata, anche se dai numeri parrebbe robusta. Da parte degli operatori prevale un giudizio stabile rispetto alle quantità immesse nel corso dell’anno sul mercato, mentre la domanda risulta ancora in calo, anche se non sono mancate indicazioni di assestamento. L’offerta si presenta stabile con l’eccezione dei centri città dove invece è¨ in crescita.

Pur non essendovi dubbi che il mercato immobiliare italiano si sia lasciato alle spalle la pesante crisi che ne aveva caratterizzato la dinamica per circa un settennio, risulta tuttora problematico definirne le prospettive a medio termine: sulla lenta e graduale risalita incombe ancora il retaggio degli eccessi del passato, il cui smaltimento non si esclude possa essere foriero di contraccolpi negativi.