Leasing immobiliare (locazione finanziaria): ecco tutte le caratteristiche di questa particolare forma di acquisto alternativa al mutuo e le agevolazioni fiscali

Dal 2016 chi decide di acquistare o costruire un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, potrà scegliere liberamente tra mutuo o leasing immobiliare.

Con la legge di Stabilità 2016, infatti, il leasing immobiliare trova una propria disciplina: in pratica la banca o un intermediario finanziario acquista un immobile o lo costruisce sulla base delle indicazioni e dei gusti dell’utilizzatore e lo mette a sua disposizione per un certo periodo di tempo, dietro pagamento di un corrispettivo.

Leasing immobiliare, cos’è?

Il leasing immobiliare è un particolare contratto che prevede che una banca o un intermediario

finanziario «si obbliga ad acquistare o a far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore» ponendo, però, a carico di entrambe le parti ben precisi obblighi.

L’utilizzatore assume tutti i rischi con riferimento all’eventuale perimento del bene e si obbliga a corrispondere regolarmente i canoni periodici.

Inoltre, è tenuto al riscatto finale dell’immobile, contrattualmente prestabilito, salvo il caso nel quale decida di non esercitare il riscatto stesso, dandone comunicazione al concedente.

Il corrispettivo che l’utilizzatore paga alla banca per godere dell’immobile acquistato o costruito in base alle sue esigenze tiene conto del prezzo di acquisto della casa e della durata del contratto.

E se l’utilizzatore non paga il corrispettivo?

In caso di inadempimento il contratto di leasing immobiliare viene risolto e il concedente ha diritto alla restituzione della casa.

In caso di inadempimento, il concedente ha diritto di risolvere il contratto di leasing immobiliare e di chiedere la restituzione dell’immobile, ma dovrà corrispondere all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita che deve avvenire, in ogni caso, a valore di mercato e nel rispetto dei criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore, scomputando però l’importo che corrisponde ai canoni scaduti e non pagati fino alla risoluzione del contratto.

L’utilizzatore, dal suo canto, può chiedere alla banca la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici, ma solo una volta per tutta la durata del contratto e per un periodo non superiore a 12 mesi.

La sospensione dal pagamento dei canoni si può chiedere alla banca se, dopo la stipula del contratto di leasing, l’utilizzatore perde il posto di lavoro, tranne se vi è stata risoluzione consensuale, quando acquisisce il diritto ad andare in pensione, in caso di licenziamento per giusta causa ovvero in caso di sue dimissioni non per giusta causa.

La sospensione, in ogni caso, non determina l’applicazione di alcuna commissione o spesa d’istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive.

Leasing immobiliare e agevolazioni fiscali

Per incentivare l’acquisto o la costruzione di un immobile con lo strumento leasing immobiliare, la legge di Stabilità 2016 ha introdotto sconti fiscali a favore dell’utilizzatore.

In particolare, è prevista una deduzione dal reddito del 19% fino a un massimo di 8.000 euro annui, per chi ricorre alla locazione finanziaria in alternativa al mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale.

Per fruire di tali detrazioni però l’utilizzatore non deve avere più di 35 anni e il suo reddito annuo non deve superare 55.000 mila euro. Inoltre, deve destinare l’immobile, entro un anno dalla consegna, ad abitazione principale.

Per chi ha compiuto 35 anni, la detrazione fiscale è dimezzata (4.000 euro la detrazione sui canoni e 10.000 quella sul riscatto).

Inoltre, in caso di immobile non di lusso adibito a prima casa, si applica un’imposta di registro ridotta pari all’1,5%.

Risparmiare energia risparmiando acqua

Il risparmio idrico è strettamente collegato ad un altro tema chiave all’interno delle strategie per lo sviluppo sostenibile, quello del risparmio energetico.

Ridurre i consumi di acqua significa, infatti, anche ridurre l’energia impiegata per il suo riscaldamento.

La questione è ancora più interessante se si considera che sono possibili risparmi significativi anche solo realizzando interventi non strutturali come l’introduzione di riduttori di flusso e frangigetto.

Secondo i dati del Ministero dell’Ambiente, in media, in Italia si consumano circa 50 litri al giorno di acqua calda sanitaria pro capite, alla temperatura di 45°C che è, nella maggior parte dei casi, prodotta con caldaie a gas o scaldabagni elettrici. Ipotizzando una temperatura dell’acqua proveniente dall’acquedotto pari a 15 °C è stato calcolato il quantitativo pro capite Q di energia termica necessaria, che è pari a 1500 kcal.

Se si adopera uno scaldabagno elettrico per produrre 1500 kcal (1,7 kWh termici) sono necessari al giorno 4,93 kWh primari, equivalenti a 4.240 kcal (pari a 0,154 tep/anno).

Se si utilizza, invece, una caldaia a gas, il consumo energetico si riduce: sono infatti necessari 2,18 kWh, ossia 1.875 kcal (0,068 tep/anno).

Confrontando le due tecnologie dal punto di vista del rendimento energetico, per produrre acqua calda sanitaria con uno scaldabagno elettrico è necessaria una doppia trasformazione: occorre innanzitutto produrre energia elettrica a partire dall’energia primaria contenuta nei combustibili, la quale, una volta trasportata all’utenza, deve essere trasformata in energia termica per scaldare l’acqua. Il rendimento complessivo è pari a circa il 35% e quindi quasi i 2/3 dell’energia primaria si disperde durante il percorso.

Nel caso di una caldaia a gas, invece, la produzione di calore e quindi il riscaldamento dell’acqua sanitaria avviene per combustione diretta del metano con una resa globale dell’ 80-85%.

La Regione Emilia Romagna insieme a Legambiente, in collaborazione con il Comune di Bagnacavallo (RA) e la Provincia di Ravenna, hanno sperimentato sul campo i vantaggi del risparmio idrico.

I risultati dello studio, premio “Pianeta Acqua 2008”, hanno dimostrato che applicando ai rubinetti e alle docce di casa semplici riduttori di flusso e frangigetto (V. articolo “Gestione sostenibile dell’acqua: tecniche e sistemi per il risparmio idrico domestico“) è possibile risparmiare energia per la produzione di acqua calda, ridurre le emissioni di CO2 e ottenere un piccolo ma significativo vantaggio economico.

Un dato confrontabile è quello calcolato da Energy Manager Team che ha stimato i consumi e risparmi relativi all’uso di 100 docce.

In questo caso si ipotizza che ogni singola doccia sia utilizzata da due persone, una volta al giorno per un anno e che l’applicazione di riduttori di flusso possa ridurre del 50% l’acqua utilizzata da una persona per fare una doccia (da 100 l a 50 l).

Su tali basi, considerando che l’acqua viene scaldata utilizzando una caldaia a gas, una famiglia di 4 persone può risparmiare 122 euro all’anno (30,48 euro per persona) ed evitare 284,5 kg di emissioni di CO2 (71,14 kg per persona).

Il settore civile costituisce, pertanto, un ambito in cui l’abbandono di abitudini scorrette e l’adozione di strumenti semplici e a basso costo (come frangigetto e riduttori di flusso) consente di ottimizzare l’utilizzo dell’acqua e risparmiare energia, ottenendo interessanti benefici economici ed ambientali.

Valutazione del consumo di acqua

Per la valutazione del consumo di acqua potabile un parametro sintetico rappresentativo che può essere facilmente individuato è sicuramente il rapporto tra la quantità d’acqua consumata con l’utilizzo di tecniche di risparmio idrico e il valore relativo alla soluzione tradizionale. Tale parametro è stato calcolato per:

Erogatori lavandini EL

Erogatori docce ED

Scarichi WC EWC

I valori calcolati indicano un minore consumo di acqua potabile tanto più sono prossimi a zero. Per ottenere un ranking complessivo dei valori i parametri EL, ED, EWC sono stati pesati in funzione della tipologia di utilizzo in ambito domestico.

E’ stato così definito un parametro sintetico complessivo chiamato Consumo Acqua Ca.

Nel grafico seguente si riporta la suddivisione dei consumi in ambito domestico in funzione della tipologia di utilizzo.

Ad esempio, nel caso degli erogatori dei lavandini, il loro uso è correlato all’acqua consumata per il bagno (ad esclusione della doccia) e per la cucina. Il parametro EL deve avere un peso del 30% (Bagno 18% + Cucina 7%+ altri lavaggi 5) rispetto al totale del consumo medio giornaliero di acqua potabile.

Piano Casa Piemonte, prorogato fino al 31 dicembre 2016: ampliamenti consentiti solo se finalizzati al miglioramento energetico o sismico

La giunta regionale del Piemonte ha approvato, con pubblicazione su Bollettino ufficiale, la legge regionale 26/2015 che proroga al 31 dicembre 2016 il termine ultimo per la presentazione delle istanze relative al Piano Casa Piemonte, in modifica della precedente l.r. 20/2009.

In base a quanto previsto dalla nuova legge, ancora per tutto il 2016 saranno consentiti interventi edilizi finalizzati all’ampliamento o alla demolizione e successiva ricostruzione degli edifici a destinazione residenziale, artigianale, produttiva, direzionale e turistico-ricettiva.

Gli ampliamenti, però, come precisato all’art. 29, saranno consentiti solo se l’intervento determina il raggiungimento di uno fra i seguenti requisiti, come dimostrato nel progetto allegato alla richiesta del titolo abitativo:

miglioramento sismico dell’intero edificio

miglioramento energetico dell’intero edificio

Con deliberazione 8 – 2696 del 23 dicembre 2015 la Giunta regionale ha definito i parametri tecnici necessari alla determinazione dei requisiti finalizzati al miglioramento sismico o al miglioramento energetico dell’intero edificio prima dell’intervento in deroga.

Viene inoltre precisato che la porzione in ampliamento è comunque sottoposta alle vigenti norme in materia edilizia e alle norme in materia di costruzione in zona sismica.

Clicca qui per scaricare la legge regionale Piemonte 22 dicembre 2015, n. 26

Clicca qui per scaricare la deliberazione Giunta regionale Piemonte 23 dicembre 2015, n. 8-2696