Ristrutturare dividendo o unendo appartamenti: in meno tempo e risparmiando

Grazie alle novità introdotte dallo Sblocca Italia chi vuole dividere o unire immobili, senza modificarne la volumetria, avrà notevoli risparmi di tempo, energia e denaro. Vi spieghiamo quali sono.

Ristrutturare casa, dividendola per ricavare un altro appartamento o unirne due attigui, diventa più semplice, rapido ed anche economico grazie alle novità introdotte dal Decreto sblocca Italia (Decreto legge n. 133/2014).

Da oggi gli interventi di frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari, a condizione che non modifichino parti strutturali dell’edificio, costituiscono semplice “manutenzione ordinaria” e come tali possono essere eseguiti semplicemente presentando la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA) al Comune, insieme al progetto, entrambi redatti da un tecnico abilitato. Quindi non occorre più il classico “permesso di costruire” e l’intervento può partire immediatamente.

Gli unici vincoli da rispettare sono di non modificare la volumetria complessiva degli edifici e né la destinazione d’uso, trasformando per esempio una casa in un ufficio.

Quando i lavori saranno ultimati si potrà inviare al Comune anche una comunicazione di fine lavori, valida ai fini dell’accatastamento. Non dovrà più essere il cittadino che deve provvedere all’aggiornamento catastale, ma il Comune deve inoltrare tempestivamente e direttamente, quanto necessario, ai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate per il nuovo accatastamento dell’ immobile trasformato. Un risparmio quindi di tempo e di energia ma anche di costi. Eseguendo gli interventi di frazionamento o accorpamento, poi, non si paga il contributo di costruzione.

Tutte le informazioni e le risposte ai dubbi più frequenti in merito alle novità introdotte dallo “Sblocca Italia” sono consultabili on line e gratuitamente dal sito del Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti, dedicato alla casa, www.casa.governo.it.

Che cosa sono questi certificati? Quando è obbligatorio rilasciarli? E perché? Ecco tutte le informazioni utili da sapere quando si procede all’acquisto di un immobile.

Quando si decide di acquistare una casa, oltre ai gusti personali l’acquirente deve prestare particolare attenzione alla vivibilità dell’immobile. Che cosa significa? In sostanza che l’immobile da acquistare abbia alcune caratteristiche tali da renderlo sicuro ed anche efficiente dal punto di vista energetico. Tra i vari documenti richiesti dal futuro acquirente al venditore troviamo quindi le certificazioni di agibilità, sicurezza (che non sono obbligatori per legge) ed efficienza energetica (che invece è obbligatorio).

L’agibilità di una casa indica che l’immobile rispetta le normative, nazionali e locali sulla sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati. Se l’immobile non ha queste caratteristiche non potrà essere abitato. Il futuro acquirente può chiedere al venditore, fin dal momento della stipula del contratto preliminare e in ogni caso al momento del contratto definitivo di compravendita, che gli venga esibito e consegnato il certificato di agibilità. Se manca il certificato o comunque l’immobile non presenta caratteristiche tali da assicurare la sicurezza, si può chiedere la risoluzione del contratto con obbligo da parte del venditore di restituire il prezzo e di risarcire i danni, se sussistenti. Non è un certificato obbligatorio per legge, ma una buona prassi per l’acquirente onde evitare spiacevoli sorprese in un secondo momento.

Tuttavia ci sono dei casi specifici che prevedono il rilascio da parte del dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale del certificato di agibilità dell’immobile. In particolar modo quando l’immobile è di nuova costruzione, ricostruzione o sopraelevazione, ovvero di interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di agibilità dell’immobile, è il proprietario che deve chiedere il rilascio del certificato di agibilità. La domanda deve essere presentata entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori, insieme ai documenti previsti dalla legge, come i certificati di conformità degli impianti che rilasciano le imprese installatrici, e, ove previsto, il certificato di conformità alle norme antisismiche.

Una volta presentata la domanda all’ufficio comunale competente, è il dirigente o responsabile comunale che deve adottare un provvedimento espresso entro 30 giorni. Decorsi 30 giorni dalla presentazione della domanda, senza alcuna risposta da parte dell’amministrazione comunale, vale il principio del “silenzio assenso”. Si deve però anche attendere il parere dell’ASL e se entro 60 giorni questo parere non arriva, il silenzio dell’ente vale come assenso. Il proprietario ha come prova dell’agibilità il deposito della domanda da presentare all’acquirente al momento della stipula del contratto di compravendita.

Si è detto poc’anzi che la domanda per il rilascio del certificato di agibilità deve essere corredata da una serie di documenti, tra cui ritroviamo il certificato di conformità degli impianti. L’impianto elettrico, di riscaldamento, di distribuzione del gas, l’impianto idrico e di scarico, l’ascensore, l’impianto d’antenna, l’impianto parafulmine, l’impianto antifurto e antincendio devono essere conformi alle norme di sicurezza previste per legge al momento della costruzione dell’immobile.

Per l’impianto elettrico, si deve fare però una distinzione in seguito all’entrata in vigore della legge 46/90 che prevede l’obbligo di realizzare a regola d’arte gli impianti negli edifici. Così gli immobili costruiti dopo il 13 marzo 1990 (data in cui è entrata in vigore la legge) devono avere gli impianti eseguiti secondo la regola dell’arte. A regola d’arte significa che un impianto elettrico è munito sia dell’interruttore differenziale che dell’impianto di terra coordinato, ed ha le componenti impiantistiche e gli apparecchi utilizzatori in buono stato di manutenzione. L’impianto di terra è quindi obbligatorio nelle abitazioni costruite dopo il 13 marzo 1990. Per quelli anteriori, era necessario eseguire alcuni adeguamenti minimi come l’installazione del cosiddetto “salvavita” e la sostituzione delle prese esistenti con quelle di sicurezza, che impediscono ad oggetti metallici sottili di venire in contatto con le parti interne in tensione.

Di solito sono le imprese abilitate a installare gli impianti a rilasciare il certificato. Può accadere che per l’immobile che si vuole vendere i certificati sono stati persi o anche che non sono stati rilasciati. Cosa fare? In questi casi e solo per gli impianti eseguiti prima dell’entrata in vigore del D.M. 37 del 2008 il certificato è sostituito da una dichiarazione di rispondenza, in cui si attesta che, in esito a sopralluogo ed accertamenti, gli impianti sono conformi alla normativa in vigore al momento della loro realizzazione. Come per il certificato di agibilità, anche quello di conformità degli impianti non è obbligatorio nell’iter per la stipula della compravendita, ma è una buona prassi che le parti devono attuare sia per il venditore per non vedersi poi contestare in un secondo momento dall’acquirente la presenza di difetti o di impianti obsoleti, sia per l’acquirente onde evitare spiacevoli sorprese dopo l’acquisto della casa.

Un altro importante certificato richiesto obbligatoriamente dalla normativa nazionale è la certificazione energetica degli edifici. In origine era l’ACE (Attestato di Certificazione Energetica) poi sostituito dall’APE ( Attestato di Prestazione Energetica), il certificato che informa sulle qualità energetiche dell’edificio. Ha durata di 10 anni e classifica gli immobili in varie classi di efficienza energetica, dalla “A+” quella più alta alla “G”, la più bassa.

A misurare le qualità energetiche dell’immobile deve essere un tecnico abilitato che redige l’APE. Negli annunci di vendita o anche di locazione, si deve riportare l’Ipe, l’Indice di prestazione energetica e la classe energetica di riferimento contenute proprio nell’Ape. Durante la trattativa per la vendita della casa, quindi già durante la stipula del compromesso, il venditore deve rendere disponibile al potenziale acquirente l’attestato di prestazione energetica e lo consegna solo al momento della conclusione della vendita. In base al decreto legge n.63/2013, che ha sostituito l’ACE con l’APE, sono nulli i contratti di compravendita, donazione e nuovi contratti di locazione senza l’allegazione dell’APE, a far tempo dal 6 giugno 2013. In caso di vendita inoltre si prevede che il proprietario che viola l’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica è punito con una sanzione di importo variabile da 3mila a 18mila euro.

In seguito però il decreto “Destinazione Italia” ha previsto una sanatoria per quei contratti stipulati tra il 4 agosto e il 24 dicembre 2013 che sono stati dichiarati nulli per la mancata presenza dell’attestato energetico: la nullità è sanata pagando la sanzione e allegando l’APE. Così lo stesso decreto ha anche stabilito che la compravendita (così anche il contratto di locazione) che è stata stipulata senza allegare l’APE è comunque valida se l’attestato viene consegnato entro 45 giorni. Altrimenti scatta la sanzione.

L’ipoteca su un immobile è un diritto che viene accordato ad un creditore e si costituisce per dare garanzia ad un credito .

Le tipologie di ipoteca:

Ipoteca Volontaria

Costituita sulla casa tramite un contratto tra un debitore da una parte e il creditore (per esempio una banca che concede un mutuo) dall’altra.

Ipoteca Giudiziale

Costituita da una sentenza che condanni il proprietario dell’immobile ipotecato al pagamento di una somma di danaro, all’adempimento di un’altra obbligazione, al risarcimento di un danno .

Ipoteca Legale

Iscritta sull’immobile, anche contro la volontà del debitore, nei casi previsti dalla legge, come per esempio i coeredi sugli immobili dell’eredità.



Quando si effettua una visura ipotecaria

Si effettua una visura ipotecaria prima di intraprendere rapporti commerciali ovvero prima di effettuare un acquisto o altre operazioni che coinvolgano un immobile.

Cosa indica una visura ipotecaria

La visura ipotecaria riporta la situazione immobiliare (terreni e fabbricati) di una persona fisica o di una persona giuridica (definito soggetto).

Le visure ipotecarie descrivono:

i beni su cui il soggetto vanta dei diritti

gravami che li colpiscono

Con il termine “gravami” si intendono gli atti (ipoteche, pignoramenti, sequestri, etc.) che colpiscono i beni del soggetto e riducono i diritti sopra citati .

Le informazioni contenute nella visura ipotecaria sono dette “formalità” che possono essere “a favore” (es. acquisti) o “contro” (vendita, ipoteca, etc.) .

Le formalità si distinguono in 3 categorie:

Trascrizioni: compravendite, successioni, donazioni, pignoramenti, sequestri

Iscrizioni: Ipoteche volontarie (es. mutuo) e giudiziali, altri gravami e vincoli

Annotazioni: nota a cancellazione di ipoteca, surroga, etc..

Ogni formalità dell’ elenco riporta di norma la tipologia (compravendita, successione, ipoteca, etc), una data, un numero di registro, il nome del pubblico ufficiale, etc.

Ad ogni formalità corrisponde di solito una “nota” che riporta ulteriori dettagli ed informazioni.

Si può richiedere lo sviluppo della nota, conoscendone gli estremi riportati nell’elenco sintetico (numero di registro, anno).

RICORDATE SEMPRE:

Le visure ipotecarie devono essere necessariamente effettuate PRIMA di versare assegni di caparra e PRIMA di firmare proposte di acquisto o preliminari di compravendita.

Effettuare le visure ipotecarie solo dopo aver versato la caparra al venditore è la mossa più sbagliata da farsi.

Se hai individuato una casa di tuo interesse, non fidarti troppo di quanto ti riferisce il venditore, ma fai effettuare le visure ipotecarie prima di consegnare la caparra.

Le visure ipotecartie possono essere richieste ad uno studio notarile (magari lo stesso a cui poi affiderai la pratica di rogito) oppure, se si è particolarmente competenti e preparati, attraverso i numerosi siti on-line .

Per effettuare la visura è indispensabile conoscere i dati di tutti i proprietari dell’immobile (nome, cognome, data e luogo di nascita) e/o i dati catastali della casa (foglio, mappale e subalterno).

Se il proprietario di casa ha qualche timore nel rilasciarvi una fotocopia del rogito di proprietà, chiedete almeno di prenderne visione; leggetelo attentamente e prendete nota dei dati sopra indicati.

Comunicate poi al notaio gli estremi della proprietà per effettuare così la visura ipotecaria.

Fate attenzione che, per essere certi dell’ insussistenza di gravami, le visure ipotecarie devono essere ventennali.

I costi delle visure ipotecarie possono variare da pochi euro a diverse centinaia, a seconda della complessità dei risultati ottenuti.

Sono comunque soldi spesi bene ed investiti nella sicurezza, perché vi garantiranno della bontà del vostro acquisto.

Se decidete di acquistare casa tramite agenzie immobiliare pretendete che la validità della proposta sia vincolata come validità al buon esito delle visure ipotecarie.

In questo caso pretendete che l’agente immobiliare effettui a propria cura e spese le visure ipotecarie ed una volta ottenute chiedete di prenderne visione.

Nel caso non vi sia molto chiaro il contenuto, chiedete spiegazione al professionista.

Prestate sempre la massima attenzione.