Il Parlamento ha definitivamente approvato la c.d. legge “Mille proroghe” che ancora non è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale cosa che avverrà a breve.

L’articolo 41 comma 16 – duedecies ha modificato l’art. 32 della L. 27.07.78 n. 392 che, pertanto, esce dalla modifica, con il seguente nuovo testo:

“32. (Aggiornamento del canone). Le parti posso convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.

Le variazioni in aumento del canone per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all’art. 27, non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati.

Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale ed a quelli in corso al memento all’entra in vigore del limite di aggiornamento di cui al secondo comma del presente articolo”

(la parte sottolineata in neretto è la parte introdotta dalla norma di modifica).

Da una prima lettura risulterebbe che, nel caso di contratti 6 + 6 rimarrà l’ISAT e la percentuale del 75%.

A fronte di contratti di più lunga durata (solo per la prima o solo per la seconda o per ambedue?) si potrà concordare una diversa percentuale e (presumibilmente) anche un diverso riferimento rispetto all’ISTAT (interesse legale, parametri europei …..).

Atteso, tuttavia, il generale divieto di modifica del canone di locazione in corso di rapporto che caratterizza la disciplina delle locazioni ad uso diverso ed oggi anche quelle abitative, bisognerà che i “diversi criteri e percentuali” che venissero adottate, rispettino il concetto di aggiornamento, quale recupero della perdita di potere di acquisto della valuta, e non si concretizzino in veri, propri e sostanziali aumenti di canone.

Probabilmente, sotto tale profilo, un accordo che preveda l’incremento del 10% annuo, per tutti gli anni, potrebbe ritenersi un patto che, in quanto non diretto al recupero della perdita del potere di acquisto, realizzi un aumento tout court e, pertanto, nullo ex art. 79 L . 392. A questo punto bisognerà valutare se lo stesso è nullo per l’intero o limitatamente a quella parte che potrebbe, legittimamente, riguardare il recupero della perdita del potere di acquisto.

Ulteriormente complessa è, quantomeno ad un primo esame, l’entrata in vigore della modifica in relazione ai contratti in corso.

Circa gli stessi bisognerà, probabilmente, considerare che, se il testo contrattuale prevedeva unicamente l’ISTAT al 75%, il contratto continuerà ad essere disciplinato da tale disposizione. Se, al contrario, come contenuto in alcuni testi contrattuali, le parti avevano già previsto l’adeguamento a diversi criteri di aggiornamento, nel caso di modifica dell’art. 32 (come qui è avvenuto), si potranno applicare detti nuovi criteri se ed in quanto già previsti nel contratto (esempio di clausola utilizzata: … le parti concordano che, nel caso la percentuale ISTAT fosse aumentata, detto aumento verrà, automaticamente recepito nel presente contratto … o clausole analoghe).

Un tanto, a caldo, si formula e si considera in attesa di leggere il testo che sarà pubblicato.

Recupero acqua piovana, i metodi per raccogliere le acque e riutilizzarle per irrigazione, lavaggio, vasche antincendio, etc.

Le acque meteoriche rappresentano una fonte rinnovabile e locale e richiedono trattamenti semplici ed economici per un loro utilizzo, ristretto a certe applicazioni.

In generale, gli impieghi che si prestano al riutilizzo delle acque meteoriche riguardano usi esterni, come:

l’irrigazione di aree a verde, prati, giardini, orti

il lavaggio di aree pavimentate (strade, piazzali, parcheggi)

il lavaggio di autovetture

usi tecnologici (ad esempio acque di raffreddamento)

alimentazione di vasche antincendio

e usi interni agli organismi edilizi, come:

l’alimentazione delle cassette di risciacquo dei WC

l’alimentazione di lavatrici

usi tecnologici relativi, come ad esempio sistemi di climatizzazione passiva/attiva



Da un punto di vista impiantistico un intervento di recupero di acque meteoriche è costituito da una rete di raccolta, adduzione e successiva distribuzione delle acque recuperate, da un sistema di trattamento adeguato delle acque raccolte, da un serbatoio di accumulo e infine da un sistema di pompaggio per il riuso.

Forse l’aspetto più critico della progettazione di un sistema di raccolta della pioggia è la stima delle quantità di acque ottenibili in funzione delle superfici di raccolta a disposizione e del volume necessario ad immagazzinarle, che dipende dalla distribuzione media delle piogge e dalle variazioni di uso nei diversi periodi.

Le acque meteoriche richiedono un trattamento adeguato che dipende prevalentemente dalla destinazione d’uso del loro riutilizzo, in funzione del quale vengono definiti gli obiettivi depurativi, ma anche dalla durata del periodo di tempo secco antecedente all’evento piovoso: è proprio durante tale periodo, infatti, che si verifica il deposito di materiali solidi e di inquinanti sulle superfici impermeabilizzate che vengono dilavate dalle acque meteoriche.

In genere i sistemi di rainwater harvesting tendono a raccogliere le acque che non rischiano di essere contaminate: si limitano quindi ad usare come superfici di raccolta i tetti o i terrazzi delle case.

Nei casi più comuni per il trattamento delle acque meteoriche dei tetti è sufficiente un’efficace azione di filtrazione: al filtro viene principalmente richiesto di trattenere il materiale che, sedimentando nel serbatoio, porterebbe ad un deterioramento della qualità dell’acqua e al rischio di intasamento delle condotte e del sistema di pompaggio.

Recupero acqua piovana, elementi costitutivi

Un impianto per il riutilizzo dell’acqua meteorica proveniente dai tetti è costituito essenzialmente dai seguenti elementi:

sistema di raccolta: composto da superficie di raccolta, converse, canali di gronda, bocchettoni, pluviali, pozzetti di drenaggio, caditoie, tubazioni di raccordo

filtro

serbatoio di accumulo con scarico di troppo pieno

pompa

sistema di distribuzione (dotato di sistema di reintegro con acqua potabile)

Il volume di acqua necessario dipende quindi dalla tipologia di utilizzo e dagli impieghi delle acque recuperate (irrigazione, cassette di risciacquo dei WC, elettrodomestici, etc.).

Esempio di recupero delle acque meteoriche dei tetti per usi interni all’abitazione, tramite l’utilizzo di un filtro (2) e di un serbatoio di stoccaggio (1) (Fonte: http://www.3ptechnik.de )

Esempio di recupero delle acque meteoriche dei tetti per usi interni all’abitazione, tramite l’utilizzo

di un filtro (2) e di un serbatoio di stoccaggio (1) (Fonte: http://www.3ptechnik.de )

Sistemi di filtrazione

Si tratta di sistemi di filtrazione compatti per il trattamento delle acque meteoriche dei tetti da installare interrati prima del serbatoio di accumulo o direttamente sui pluviali.

Il sistema di filtrazione costituisce uno dei componenti principali dei sistemi di recupero e riutilizzo delle acque meteoriche in quanto serve ad evitare l’immissione nel serbatoio di detriti e altri materiali in sospensione.

Esistono in commercio numerosi dispositivi, da installare direttamente a monte dell’accumulo (sui pluviali, fuori terra, interrati, integrati al serbatoio), grazie ai quali è possibile intercettare i materiali solidi depositatisi sulle superfici di raccolta durante il periodo secco. Dispositivi di questo genere vanno dalle semplici griglie per il trattenimento del fogliame da installare sulle calate a sistemi di filtrazione autopulenti posti in pozzetti interrati, in grado di intercettare la maggior parte dei solidi contenuti nelle acque di pioggia.

L’efficienza di recupero di questi dispositivi è generalmente intorno al 70-80%, poiché parte delle acque di pioggia viene separata, utilizzata per l’autopulizia dei filtri e smaltita in fognatura.

Filtro nel pluviale

E’ costituito in genere da una griglia metallica (con fori di diametro inferiore anche ai 2 decimi di millimetro) sagomata a tronco di cono, rastremata verso il basso e capace di trattenere residui di vario genere (muschi, licheni, foglie, sabbie, polveri, ecc.).

La porzione d’acqua che penetra attraverso il filtro viene deviata esternamente al pluviale e inviata allo stoccaggio (di solito costituito da serbatoi fuori terra collocati al piede degli stessi pluviali), mentre i residui intercettati e dilavati dalla rimanente acqua vengono convogliati verso il sistema di smaltimento.

Filtro centrifugo

Dispositivo generalmente interrato composto da una camera filtrante accessibile mediante un’apertura superiore dotata di coperchio.

Viene sfruttato il principio della velocità d’ingresso dell’acqua immessa tangenzialmente. Gli eventuali corpi sospesi vengono intercettati da una griglia con maglie di 0,2 mm di apertura.

L’azione di filtraggio è esercitata da una maglia a rete che permette il passaggio dell’acqua pulita nella sezione sottostante.

In occasione di eventi meteorici intensi tutte le acque non riescono a filtrare attraverso la maglia, per cui le acque di seconda pioggia vengono smaltite da una seconda tubazione in linea con quella di entrata, dilavando al tempo stesso la maglia filtrante.

Questi filtri richiedono in realtà una pulitura della maglia frequente dopo gli eventi meteorici meno intensi, in quanto la rete tende ad ostruirsi diminuendo i volumi recuperati. Sono però disponibili anche unità con contro lavaggio che permettono la pulitura automatica della cartuccia filtrante.

Vantaggi e benefici

permettono il recupero delle acque meteoriche dei tetti esercitando un’efficace azione di filtraggio

generalmente non richiedono acqua o prodotti chimici per la pulizia

ingombro ridotto (interrati o direttamente sul pluviale)



Svantaggi e limitazioni

efficace solo nella rimozione dei solidi sospesi

applicabile solo in zone residenziali



Gestione e manutenzione

pulizia periodica per i modelli non autopulenti

ispezione annuale dell’intero sistema di recupero



Benefici ambientali

possibilità di recupero delle acque meteoriche dei tetti con conseguente riduzione dei consumi di acqua potabile



I Sistemi di filtrazione vegetati

Nel caso in cui è necessario un trattamento più spinto delle acque meteoriche dei tetti (ad esempio in zone densamente urbanizzate con elevato inquinamento atmosferico), si può far ricorso a tecniche naturali come i sistemi di filtrazione vegetati.

Questa soluzione consente il recupero di tutte le acque meteoriche dei tetti (non sono cioè previsti scarichi in fognatura pubblica) ed assicura un livello di trattamento molto elevato. In tali sistemi infatti si prevede la percolazione delle acque meteoriche all’interno di un mezzo filtrante (sabbia e ghiaia), piantumato con appropriate essenze vegetali. I meccanismi depurativi che avvengono al suo interno sono sia di tipo meccanico (filtrazione) che biologici (del tutto simili a quelli che avvengono in un sistema di fitodepurazione e meglio descritti in seguito).

I sistemi di filtrazione vegetati sono trattamenti di tipo estensivo mutuati dai sistemi a flusso sommerso verticale. Le acque meteoriche percolano (a gravità o con sistema di pompaggio a seconda della morfologia del sito) all’interno di vasche riempite con inerti di varia granulometria (sabbia e ghiaia) e piantumate sia con macrofite acquatiche aventi anche una certa valenza ornamentale quali Eupatorium cannabium, Iris Pseudacorus, Lythrum Salicaria, che con altre specie non acquatiche e più puramente estetiche.

Il sistema viene dimensionato per assicurare la percolazione del volume di prima pioggia; può essere realizzata sia un’unica vasca che più vasche di dimensioni più piccole, sia interrate che fuori terra.

La forma, le modalità realizzative, i materiali impiegati per il supporto e le essenze vegetali da inserire possono essere scelti di volta in volta, di modo che il sistema nella sua configurazione finale, oltre a svolgere la sua funzione impiantistica, possa essere considerato come elemento di arredo.

Vantaggi e benefici

elevata efficienza depurativa

ottimo inserimento ambientale

contenuti costi di investimento e scarsa manutenzione

consumi energetici nulli

possibilità di riutilizzo degli effluenti trattati



Svantaggi e limitazioni

richiedono un certo ingombro superficiale

Gestione e manutenzione



svuotamento periodico dei trattamenti primari con autospurgo-autobotte

taglio annuale delle essenze vegetali



Benefici ambientali

ottimo inserimento ambientale, elevate rese depurative anche al variare delle condizioni di carico (a differenza dei fanghi attivi tradizionali)

La separazione, il trattamento e il riuso delle acque grigie

Gli scarichi provenienti da un’abitazione domestica si dividono, convenzionalmente, in acque grigie e acque nere.

Le acque grigie sono circa il 70% dei consumi domestici e hanno caratteristiche chimiche che ne permettono un trattamento più facile: quindi raccogliendole separatamente e trattandole si producono quantità importanti di acqua riutilizzabile per quasi tutti gli usi non potabili.

Alle acque nere, spesso, conviene unire anche gli scarichi provenienti dal lavabo della cucina che, pur non essendo particolarmente contaminati, contengono una grande quantità di solidi (residui di cibo e dei lavaggi, polvere di caffè, ecc.).

In questo modo la ripartizione tra acque grigie e nere si attesta su un rapporto di 60 a 40 %.

Una importante differenza tra acque grigie e acque nere consiste nella diversa velocità di degradazione degli inquinanti.

Si potrebbe pensare che le acque grigie, che contengono saponi e altri residui di prodotti per l’igiene domestica, siano meno biodegradabili.

In realtà avviene l’esatto contrario: le acque grigie si depurano più rapidamente e facilmente delle acque nere. Quindi, nelle nostre case produciamo circa il 60% di acque di scarico grigie, inquinate da sostanze facilmente biodegradabili, poco contaminate da batteri e virus patogeni, la cui gestione non comporta particolari rischi sanitari. Il restante 40% invece sono acque nere, il cui trattamento è più complesso, sia dal punto di vista biochimico che microbiologico.

In molti paesi la pratica del riutilizzo delle acque grigie si sta ormai diffondendo rapidamente, ricorrendo a soluzioni tecnologiche molto diverse.

Le acque provenienti da docce e lavabi sono raccolte, trattate e inviate, tramite una pompa, ai punti di riutilizzo: in genere lo scarico dei WC, la lavatrice e alcuni rubinetti di acqua non potabile da destinare al lavaggio pavimenti, spazi esterni, irrigazione, ecc.

La pratica della depurazione locale e riuso delle acque grigie si sta diffondendo abbastanza rapidamente nei paesi in cui è maggiore il costo dell’acqua. Per questo, alcune case produttrici hanno messo in commercio sistemi di depurazione estremamente compatti e automatizzati, installabili facilmente anche in una cantina.

Tra le soluzioni più interessanti vi sono certamente gli impianti che prevedono il trattamento mediante sistemi di fitodepurazione, integrati nell’arredo a verde degli edifici.

Tecnologie per il riuso delle acque grigie

Un impianto di trattamento delle acque grigie dovrà garantire un’efficiente rimozione del carico organico e della carica batterica e dovrà essere caratterizzato da semplicità ed economicità di gestione e manutenzione.

Gli elementi base di un sistema di trattamento sono:

degrassatore (per le cucine)

trattamento primario

trattamento secondario

disinfezione

Le soluzioni più interessanti ed ecosostenibili per il trattamento delle grigie sono rappresentate da sistemi naturali di fitodepurazione a flusso sommerso (SFS-h o SFS-v) (Scheumann et al, 2009).

Tali sistemi oltre a garantire un’elevata efficienza di trattamento si inseriscono gradevolmente nelle pertinenze degli edifici andando a costituire parte integrante dell’arredo a verde.

Nel caso in cui non siano disponibili gli spazi necessari a tecniche estensive, si può ricorrere a sistemi compatti come SBR (Sequencing Batch Reactor) o MBR (Membrane Reactor); generalmente si tratta di sistemi interrabili, ma esistono in commercio alcune soluzioni impiantistiche adatte anche all’installazione all’interno degli edifici (ad esempio nei garage o negli scantinati), permettendo oltretutto di risparmiare per quanto riguarda le tubazioni esterne.

Tecniche di fitodepurazione

Le tecniche di fitodepurazione rappresentano una tipologia impiantistica che si adatta perfettamente al trattamento delle acque grigie: in particolare, a parità di carico idraulico trattato, la loro efficienza è maggiore nell’abbattimento del carico organico presente nelle acque grigie, rispetto al caso in cui abbiamo anche le nere.

Essendo sistemi a “biomassa adesa” risentono in maniera molto minore rispetto ai tradizionali impianti a fanghi attivi delle variazioni di concentrazioni di inquinanti nel refluo. Inoltre hanno dimostrato un’elevata efficacia nell’abbattimento della carica batterica, comunque presente in quantitativi molto limitati all’interno delle acque grigie.

Tra le varie tipologie di sistemi di fitodepurazione, quelle a flusso sommerso presentano spiccati vantaggi rispetto a quelli a flusso superficiale: il flusso sub-superficiale limita infatti fortemente il rischio di odori, lo sviluppo di insetti, e può consentire l’utilizzo della zona adibita all’impianto da parte del pubblico, permettendo così anche l’inserimento in sistemazioni a verde di complessi edilizi.

I sistemi SFS-h (flusso sommerso orizzontale) sono costituiti da vasche contenenti materiale inerte con granulometria prescelta al fine di assicurare una adeguata conducibilità idraulica (i mezzi di riempimento comunemente usati sono sabbia, ghiaia, pietrisco); tali materiali inerti costituiscono il supporto su cui si sviluppano le radici delle piante emergenti (sono comunemente utilizzate le cannuccie di palude o Phragmites australis ma possono essere utilizzate anche altre specie acquatiche come Juncus Effusus e Typha latifolia, altre in combinazione con esse per migliorarne l’inserimento, come ad esempio il giaggiolo acquatico o Iris Pseudacorus); il fondo delle vasche deve essere opportunamente impermeabilizzato facendo uso di uno strato di argilla, possibilmente reperibile in loco, in idonee condizioni idrogeologiche o come più comunemente accade, di membrane sintetiche (HDPE o LDPE 2 mm di spessore).

Il flusso idraulico dei liquami rimane costantemente al di sotto della superficie e scorre in senso orizzontale grazie ad una leggera pendenza del fondo del letto.

Sistema SFS-h (fonte: Iridra)

Sistema SFS-h (fonte: Iridra)

La forma di una vasca a flusso sommerso orizzontale deve essere preferibilmente rettangolare; la pendenza del fondo del letto può variare dall’1 al 5%, compatibilmente con i calcoli di verifica sulla geometria della vasca.

Il sistema di distribuzione del refluo in ingresso è generalmente costituito da una tubazione con elementi di distribuzione a T, collocata al di sotto della superficie del riempimento.

I sistemi di uscita sono spesso realizzati con una tubazione drenante posta sul fondo, al piede della scarpata della vasca, per tutta la sua larghezza, e collegata con una tubazione ad un pozzetto, in cui è alloggiato un dispositivo che garantisce la regolazione del livello idrico all’interno del sistema; ciò permette di regolare il livello di refluo nella vasca secondo le esigenze funzionali del sistema stesso.

Anche sistemi VF sono costituiti da vasche impermeabilizzate contenenti materiale inerte con granulometria prescelta.

Il refluo da trattare scorre verticalmente nel medium di riempimento (percolazione) e viene immesso nelle vasche con carico alternato discontinuo. Questa metodologia con flusso intermittente (reattori batch) implica l’impiego di un numero minimo di due vasche in parallelo per ogni linea che funzionano a flusso alternato, in modo da poter regolare i tempi di ri-ossigenazione del letto variando frequenza e quantità del carico idraulico in ingresso, mediante l’adozione di dispositivi a sifone autoadescante opportunamente dimensionati o di sistemi di pompaggio adeguati.

Il medium di riempimento è costituito da alcuni strati di ghiaie e sabbie di dimensioni variabili, partendo da uno strato di sabbia alla superficie per arrivare allo strato di pietrame posto sopra al sistema di drenaggio sul fondo.

Questi sistemi hanno la prerogativa di consentire una notevole diffusione dell’ossigeno anche negli strati più profondi delle vasche (durante lo svuotamento periodico delle vasche), giacché la diffusione di questo elemento è circa 10.000 volte più veloce nell’aria che nell’acqua, e di alternare periodi di condizioni ossidanti a periodi di condizioni riducenti.

I tempi di ritenzione idraulici nei sistemi a flusso verticale sono abbastanza brevi; la sabbia superficiale diminuisce la velocità del flusso il che favorisce sia la denitrificazione sia l’assorbimento del fosforo da parte della massa filtrante.

Un ulteriore aspetto positivo dei sistemi VF consiste nella maggiore protezione termica dei liquami nella stagione invernale.

Il sistema di alimentazione delle vasche deve garantire una uniforme distribuzione del refluo sulla superficie; la conformazione geometrica di questo sistema dovrà avere un alto grado di simmetria e tutti i punti di uscita del refluo dovranno sottendere un’uguale area e coprire tutta la superficie.

I sistemi comunemente utilizzati vengono realizzati tramite tubazioni per condotte di scarico in materiali plastici quali PE o PVC. L’uscita del refluo può avvenire attraverso apposite tubazioni (realizzabili, ad esempio, con delle curve a 90°), oppure praticando dei forellini di 2-4 mm sulla parte inferiore delle tubazioni.

Il drenaggio delle acque, che percolano nei filtri verticali, è realizzato nello stesso modo dei letti a flusso sommerso orizzontale, ponendo una tubazione microforata su un lato del letto e assicurando una pendenza minima (1-2%) del fondo del letto verso quel lato per favorire l’evacuazione del liquame.



Vantaggi e benefici:

elevata efficienza depurativa

ottimo inserimento ambientale

contenuti costi di investimento e scarsa manutenzione

consumi energetici nulli

possibilità di riutilizzo degli effluenti trattati



Svantaggi e limitazioni:

richiedono un certo ingombro superficiale



Gestione e manutenzione:

svuotamento periodico dei trattamenti primari con autospurgo-autobotte

taglio annuale delle essenze vegetali

controllo periodico del sistema di alimentazione generalmente costituito da pompe centrifughe (SFS-v)



Benefici ambientali:

ottimo inserimento ambientale, elevate rese depurative anche al variare delle condizioni di carico (a differenza dei fanghi attivi tradizionali)



Sistema SBR

I sistemi SBR (Sequencing Batch Reactors) sono sistemi biologici compatti con funzionamento di tipo discontinuo in cui le fasi caratteristiche dei processi a fanghi attivi si susseguono all’interno dello stesso comparto in sequenza temporale.

Il trattamento delle acque grigie con un sistema SBR è adatto per utenze mono e multi-familiari.

All’interno del sistema SBR, il trattamento delle acque viene effettuato in diversi stadi temporalmente successivi che avvengono in maniera ciclica. Preliminarmente si ha una filtrazione che elimina i materiali più grossolani (come ad esempio capelli o pezzi di tessuto); il filtro viene lavato periodicamente ed automaticamente tramite un’apposita pompa interna al sistema, ed i residui della pulizia del filtro vengono scaricati nella rete fognaria. Successivamente si ha il trattamento biologico vero e proprio, con il funzionamento “batch” tipico di questi sistemi: le fasi di ossidazione e sedimentazione avvengono all’interno del medesimo comparto ad intervalli automaticamente stabiliti tramite una centralina di controllo. I prodotti di scarto della fase di sedimentazione vengono automaticamente espulsi ad intervalli regolari e convogliati alla rete fognaria nera (terzo stadio).

Vantaggi e benefici:

compattezza dell’intervento

elevate efficienze depurative e flessibilità rispetto alle variazioni dei carichi in ingresso agendo sulla durata dei diversi cicli

possibilità di installazione anche all’interno di edifici residenziali ai fini del trattamento e del riutilizzo delle acque grigie



Svantaggi e limitazioni:

consumi energetici maggiori rispetto ai sistemi di depurazione naturale

sensibili all’utilizzo di prodotti chimici aggressivi



Gestione e manutenzione:

funzionamento automatico

ispezioni periodiche secondo quanto richiesto dai diversi modelli in commercio

cambio periodico della lampada UV nei sistemi finalizzati al riutilizzo



Benefici ambientali:

riduzione dei consumi di acqua potabile, riduzione dei quantitativi di acque reflue scaricate in fognatura

Leasing immobiliare (locazione finanziaria): ecco tutte le caratteristiche di questa particolare forma di acquisto alternativa al mutuo e le agevolazioni fiscali

Dal 2016 chi decide di acquistare o costruire un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, potrà scegliere liberamente tra mutuo o leasing immobiliare.

Con la legge di Stabilità 2016, infatti, il leasing immobiliare trova una propria disciplina: in pratica la banca o un intermediario finanziario acquista un immobile o lo costruisce sulla base delle indicazioni e dei gusti dell’utilizzatore e lo mette a sua disposizione per un certo periodo di tempo, dietro pagamento di un corrispettivo.

Leasing immobiliare, cos’è?

Il leasing immobiliare è un particolare contratto che prevede che una banca o un intermediario

finanziario «si obbliga ad acquistare o a far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore» ponendo, però, a carico di entrambe le parti ben precisi obblighi.

L’utilizzatore assume tutti i rischi con riferimento all’eventuale perimento del bene e si obbliga a corrispondere regolarmente i canoni periodici.

Inoltre, è tenuto al riscatto finale dell’immobile, contrattualmente prestabilito, salvo il caso nel quale decida di non esercitare il riscatto stesso, dandone comunicazione al concedente.

Il corrispettivo che l’utilizzatore paga alla banca per godere dell’immobile acquistato o costruito in base alle sue esigenze tiene conto del prezzo di acquisto della casa e della durata del contratto.

E se l’utilizzatore non paga il corrispettivo?

In caso di inadempimento il contratto di leasing immobiliare viene risolto e il concedente ha diritto alla restituzione della casa.

In caso di inadempimento, il concedente ha diritto di risolvere il contratto di leasing immobiliare e di chiedere la restituzione dell’immobile, ma dovrà corrispondere all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita che deve avvenire, in ogni caso, a valore di mercato e nel rispetto dei criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore, scomputando però l’importo che corrisponde ai canoni scaduti e non pagati fino alla risoluzione del contratto.

L’utilizzatore, dal suo canto, può chiedere alla banca la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici, ma solo una volta per tutta la durata del contratto e per un periodo non superiore a 12 mesi.

La sospensione dal pagamento dei canoni si può chiedere alla banca se, dopo la stipula del contratto di leasing, l’utilizzatore perde il posto di lavoro, tranne se vi è stata risoluzione consensuale, quando acquisisce il diritto ad andare in pensione, in caso di licenziamento per giusta causa ovvero in caso di sue dimissioni non per giusta causa.

La sospensione, in ogni caso, non determina l’applicazione di alcuna commissione o spesa d’istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive.

Leasing immobiliare e agevolazioni fiscali

Per incentivare l’acquisto o la costruzione di un immobile con lo strumento leasing immobiliare, la legge di Stabilità 2016 ha introdotto sconti fiscali a favore dell’utilizzatore.

In particolare, è prevista una deduzione dal reddito del 19% fino a un massimo di 8.000 euro annui, per chi ricorre alla locazione finanziaria in alternativa al mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale.

Per fruire di tali detrazioni però l’utilizzatore non deve avere più di 35 anni e il suo reddito annuo non deve superare 55.000 mila euro. Inoltre, deve destinare l’immobile, entro un anno dalla consegna, ad abitazione principale.

Per chi ha compiuto 35 anni, la detrazione fiscale è dimezzata (4.000 euro la detrazione sui canoni e 10.000 quella sul riscatto).

Inoltre, in caso di immobile non di lusso adibito a prima casa, si applica un’imposta di registro ridotta pari all’1,5%.

Risparmiare energia risparmiando acqua

Il risparmio idrico è strettamente collegato ad un altro tema chiave all’interno delle strategie per lo sviluppo sostenibile, quello del risparmio energetico.

Ridurre i consumi di acqua significa, infatti, anche ridurre l’energia impiegata per il suo riscaldamento.

La questione è ancora più interessante se si considera che sono possibili risparmi significativi anche solo realizzando interventi non strutturali come l’introduzione di riduttori di flusso e frangigetto.

Secondo i dati del Ministero dell’Ambiente, in media, in Italia si consumano circa 50 litri al giorno di acqua calda sanitaria pro capite, alla temperatura di 45°C che è, nella maggior parte dei casi, prodotta con caldaie a gas o scaldabagni elettrici. Ipotizzando una temperatura dell’acqua proveniente dall’acquedotto pari a 15 °C è stato calcolato il quantitativo pro capite Q di energia termica necessaria, che è pari a 1500 kcal.

Se si adopera uno scaldabagno elettrico per produrre 1500 kcal (1,7 kWh termici) sono necessari al giorno 4,93 kWh primari, equivalenti a 4.240 kcal (pari a 0,154 tep/anno).

Se si utilizza, invece, una caldaia a gas, il consumo energetico si riduce: sono infatti necessari 2,18 kWh, ossia 1.875 kcal (0,068 tep/anno).

Confrontando le due tecnologie dal punto di vista del rendimento energetico, per produrre acqua calda sanitaria con uno scaldabagno elettrico è necessaria una doppia trasformazione: occorre innanzitutto produrre energia elettrica a partire dall’energia primaria contenuta nei combustibili, la quale, una volta trasportata all’utenza, deve essere trasformata in energia termica per scaldare l’acqua. Il rendimento complessivo è pari a circa il 35% e quindi quasi i 2/3 dell’energia primaria si disperde durante il percorso.

Nel caso di una caldaia a gas, invece, la produzione di calore e quindi il riscaldamento dell’acqua sanitaria avviene per combustione diretta del metano con una resa globale dell’ 80-85%.

La Regione Emilia Romagna insieme a Legambiente, in collaborazione con il Comune di Bagnacavallo (RA) e la Provincia di Ravenna, hanno sperimentato sul campo i vantaggi del risparmio idrico.

I risultati dello studio, premio “Pianeta Acqua 2008”, hanno dimostrato che applicando ai rubinetti e alle docce di casa semplici riduttori di flusso e frangigetto (V. articolo “Gestione sostenibile dell’acqua: tecniche e sistemi per il risparmio idrico domestico“) è possibile risparmiare energia per la produzione di acqua calda, ridurre le emissioni di CO2 e ottenere un piccolo ma significativo vantaggio economico.

Un dato confrontabile è quello calcolato da Energy Manager Team che ha stimato i consumi e risparmi relativi all’uso di 100 docce.

In questo caso si ipotizza che ogni singola doccia sia utilizzata da due persone, una volta al giorno per un anno e che l’applicazione di riduttori di flusso possa ridurre del 50% l’acqua utilizzata da una persona per fare una doccia (da 100 l a 50 l).

Su tali basi, considerando che l’acqua viene scaldata utilizzando una caldaia a gas, una famiglia di 4 persone può risparmiare 122 euro all’anno (30,48 euro per persona) ed evitare 284,5 kg di emissioni di CO2 (71,14 kg per persona).

Il settore civile costituisce, pertanto, un ambito in cui l’abbandono di abitudini scorrette e l’adozione di strumenti semplici e a basso costo (come frangigetto e riduttori di flusso) consente di ottimizzare l’utilizzo dell’acqua e risparmiare energia, ottenendo interessanti benefici economici ed ambientali.

Valutazione del consumo di acqua

Per la valutazione del consumo di acqua potabile un parametro sintetico rappresentativo che può essere facilmente individuato è sicuramente il rapporto tra la quantità d’acqua consumata con l’utilizzo di tecniche di risparmio idrico e il valore relativo alla soluzione tradizionale. Tale parametro è stato calcolato per:

Erogatori lavandini EL

Erogatori docce ED

Scarichi WC EWC

I valori calcolati indicano un minore consumo di acqua potabile tanto più sono prossimi a zero. Per ottenere un ranking complessivo dei valori i parametri EL, ED, EWC sono stati pesati in funzione della tipologia di utilizzo in ambito domestico.

E’ stato così definito un parametro sintetico complessivo chiamato Consumo Acqua Ca.

Nel grafico seguente si riporta la suddivisione dei consumi in ambito domestico in funzione della tipologia di utilizzo.

Ad esempio, nel caso degli erogatori dei lavandini, il loro uso è correlato all’acqua consumata per il bagno (ad esclusione della doccia) e per la cucina. Il parametro EL deve avere un peso del 30% (Bagno 18% + Cucina 7%+ altri lavaggi 5) rispetto al totale del consumo medio giornaliero di acqua potabile.

Piano Casa Piemonte, prorogato fino al 31 dicembre 2016: ampliamenti consentiti solo se finalizzati al miglioramento energetico o sismico

In base a quanto previsto dalla nuova legge, ancora per tutto il 2016 saranno consentiti interventi edilizi finalizzati all’ampliamento o alla demolizione e successiva ricostruzione degli edifici a destinazione residenziale, artigianale, produttiva, direzionale e turistico-ricettiva.

Gli ampliamenti, però, come precisato all’art. 29, saranno consentiti solo se l’intervento determina il raggiungimento di uno fra i seguenti requisiti, come dimostrato nel progetto allegato alla richiesta del titolo abitativo:

miglioramento sismico dell’intero edificio

miglioramento energetico dell’intero edificio

Con deliberazione 8 – 2696 del 23 dicembre 2015 la Giunta regionale ha definito i parametri tecnici necessari alla determinazione dei requisiti finalizzati al miglioramento sismico o al miglioramento energetico dell’intero edificio prima dell’intervento in deroga.

Viene inoltre precisato che la porzione in ampliamento è comunque sottoposta alle vigenti norme in materia edilizia e alle norme in materia di costruzione in zona sismica.

Clicca qui per scaricare la legge regionale Piemonte 22 dicembre 2015, n. 26

Clicca qui per scaricare la deliberazione Giunta regionale Piemonte 23 dicembre 2015, n. 8-2696

Arriva il Pantone 2016 e per la prima volta il colore dell’anno si fa in due: Rose Quartz e Serenity, un binomio che trasmette tranquillità

Puntuale come (a volte più) dell’inverno, arriva di questi tempi il pantone dell’anno. Ovvero il colore scelto da Pantone, azienda statunitense considerata la massima autorità nell’archiviazione del colore, come tendenza per l’anno che sta per cominciare.

Con il Pantone 2016 per la prima volta il colore del’anno non è uno solo ma due: il Rose Quartz e il Serenity. Si può dire che sia stato scelto più che un colore una piccola, ma molto incisiva, palette colore. L’accostamento di questi due colori è stato scelto per il senso di tranquillità che trasmette, un vero e proprio «antidoto contro lo stress della vita moderna». Non a caso, i due colori accostati ricordano alcune sfumature suggestive del cielo durante il crepuscolo.

Scendendo più nel campo delle tendenze, questo binomio riconosce come sempre più predominante nel design e nella moda di colori sfumati, un segno, sempre secondo Pantone, di come i confini tra i generi siano sempre più fluidi e mixati.

Il periodo più atteso e speciale dell’anno è di nuovo alle porte. È arrivato il momento di iniziare a vestire la casa per le grandi occasioni. Parlando di addobbi si pensa subito a lei, che la festività la porta proprio nel nome: la Stella di Natale.

Meno conosciuta come Poinsettia, questa pianta è simbolo di buon auspicio e d’amore. La variante più conosciuta è quella con le foglie rosse, ma si presenta in diverse dimensioni e colori: bianco, crema, giallo, rosa e albicocca, che variano da tonalità pastello a quelle più accese.

Perché allora accontentarsi e limitarla al semplice vaso? Al contrario può diventare elemento base per creare decorazioni tradizionali o più originali. Grazie alla sua versatilità si adatta bene ad ambienti dal gusto sia classico che moderno.

Date libero sfogo alla fantasia e lasciatevi ispirare da alcune idee e un tutorial presenti nella fotogallery che portano la firma dei flowers designers del progetto Stars for Europe, un’iniziativa dei coltivatori europei di Poinsettia con lo scopo di promuovere e garantire nel tempo il commercio di questa pianta.

Oltre a tante ispirazioni comuni – come i centrotavola – potete copiare anche alcune soluzioni più singolari che nascono grazie all’arte del riuso virtuoso di vecchi oggetti come i paralumi.

Se quest’anno ospitate amici e parenti per il consueto appuntamento della vigilia di Natale, ecco come farli sedere in tavola facendoli sentire davvero benvenuti: segui le istruzioni fotografiche passo per passo e realizza un segnaposto per sedie.

E’ online sul sito del Demanio il terzo bando per la vendita mediante asta pubblica di immobili di proprietà dello Stato. Si tratta di beni di diversa natura e tipologia presenti in cinque diverse regioni: Abruzzo, Liguria, Piemonte, Veneto e Sicilia.

La base d’asta complessiva è di circa 10 milioni e 280 mila euro e l’operazione si inserisce nel processo di ottimizzazione del portafoglio immobiliare statale. Si rivolge a diverse tipologie di investitori, in particolar modo all’imprenditoria locale.

I beni in vendita

In Abruzzo, a Pescara, è in vendita un immobile di circa 4.000 mq, ex sede di un conservatorio musicale e di una scuola media. In Liguria, nel comune di Alassio (SV), l’avviso di vendita riguarda l’intero primo piano seminterrato di un edificio, locali del secondo piano seminterrato e l’autorimessa di un edificio in via Solferino.

In Piemonte sono in vendita due palazzi nobiliari ad Agliè (TO), Palazzo Pavignano (di circa 2.454 mq coperti) e Palazzo Birago (di circa 2.193 mq coperti), entrambi situati nel centro storico della città con vista sul castello; e a Torino un fabbricato ad uso commerciale, di circa 1000 mq, in zona semi centrale. In Veneto, a Verona, il bando riguarda un compendio immobiliare a destinazione commerciale di mq. 3.150. Infine in Sicilia, va all’asta un attico di circa 200 mq con annesso garage.

Come partecipare alla gara

Per partecipare alla gara, che prevede offerte segrete e vincolanti, è necessario inviare, entro le ore 16 del 25 febbraio 2016, un’offerta economica corredata della documentazione necessaria agli uffici delle Direzioni Regionali competenti per ciascun lotto. Il giorno successivo, alle ore 10, una Commissione di gara, appositamente costituita, valuterà la conformità delle offerte pervenute. I beni verranno aggiudicati a chi presenterà l’offerta economica più alta, che dovrà essere pari o in aumento rispetto alla base d’asta prevista dal bando.

Righi, presidente Fiaip: “Quello attuale non è un mercato immobiliare di crisi, ma l’unica realtà con cui dobbiamo fare i conti”

Negli ultimi anni è cambiato il paradigma di lavoro delle agenzie e la compravendita adesso è il risultato di un’attività di consulenza, supporto e vicinanza con il cliente. A dirlo è Paolo Righi, presidente Fiaip, che parlando di locazione, tasse sulla casa e riqualificazione, partendo dalla considerazione che “quello attuale non è un mercato di crisi, ma l’unica realtà con cui dobbiamo fare i conti”

Nel corso della recente Assemblea di metà mandato, svoltasi a Firenze, la Fiaip ha affrontato i temi principali del settore: l’abusivismo professionale, lo stato delle professione – vista come attività intellettuale e non imprenditorale – e la situazione attuale del mercato. “Perché molti non riescono a comprendere – dice Paolo Righi – che quello attuale non è un mercato di crisi, ma è la realtà con cui dobbiamo confrontarci tutti i giorni”.



Cambia il paradigma delle agenzie immobiliari

Una realtà che è cambiata profondamente negli ultimi anni, mutando il paradigma di lavoro delle agenzie immobiliari. “Prima del 2008, il lavoro delle agenzie si basava sul fatto di avere delle belle case da vendere. I clienti entravano nelle agenzie senza nessuna difficoltà e se un appartamento non si vendeva un giorno, si vendeva il giorno dopo. Oggi in un mercato molto selettivo, con tanta offerta, la compravendita è il coronamento di un attività che l’agente fa di consulenza, supporto e vicinanza con il cliente”.

L’elimazione delle tasse sulla casa

La Fiaip ha salutato con gioia l’eliminazione della tassa sulla prima casa, perché si tratta “di un cambiamento di rotta di una politica che, dal governo Monti in poi, ha aumentato la tassazione del 170%”. Secondo Righi si tratta anche di una questione di diritto, “perché non si può tassare un bene che non produce reddito. Il governo italiano ha detto a più riprese che in tutti i Paesi europei si paga una tassa sulla casa ed è la verità. Ma si tratta di un’imposta sui servizi, omnicomprensiva, come quella francese, e non una tassa patrimoniale che ha un carattere espropriativo”.

Rilanciare l’affitto per rilanciare l’investimento

Un capitolo importante riguarda il tema dell’affitto, perché rilanciare la locazione significa “rilanciare l’investimento immobiliare”. “Dobbiamo permettere agli inquilini di detassare quanto pagano di affitto dalla dichiarazione dei redditi e lo Stato deve premiare il proprietario che affitta per un lungo periodo di tempo”.

Fondamentale è anche la possibilità di cambiare la legislazione attuale, al fine di rendere il contratto di affitto “titolo esecutivo”, perché “un conto è l’emergenza sociale di chi non riesce ad avere casa, e altra cosa è il libero mercato, le cui regole non possono essere dettate dallo Stato”.

Il futuro dell’immobiliare

Con i piedi ben piantati sulla situazione attuale, Righi è consapevole che oggi ci sono tutti i segnali di una possibile ripresa del mattone. “Gli spread sono bassi, le banche sono piene di soldi e li investono nel settore più sicuro che è quello dell’immobiliare, i prezzi sono scesi, e ci sono veri e propri affari”:

Ma quale saranno le direttrici di sviluppo del settore immobiliare? “Noi abbiamo un mercato immobiliare vetusto, ma bellissimo e la riqualificazione è il filone che ci accompagnerà nei prossimi dieci-quindici anni. Gli agenti immobiliari devono approfittare di questo filone perché su questo si giocherà il mercato”.

Ristrutturare dividendo o unendo appartamenti: in meno tempo e risparmiando

Grazie alle novità introdotte dallo Sblocca Italia chi vuole dividere o unire immobili, senza modificarne la volumetria, avrà notevoli risparmi di tempo, energia e denaro. Vi spieghiamo quali sono.

Ristrutturare casa, dividendola per ricavare un altro appartamento o unirne due attigui, diventa più semplice, rapido ed anche economico grazie alle novità introdotte dal Decreto sblocca Italia (Decreto legge n. 133/2014).

Da oggi gli interventi di frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari, a condizione che non modifichino parti strutturali dell’edificio, costituiscono semplice “manutenzione ordinaria” e come tali possono essere eseguiti semplicemente presentando la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA) al Comune, insieme al progetto, entrambi redatti da un tecnico abilitato. Quindi non occorre più il classico “permesso di costruire” e l’intervento può partire immediatamente.

Gli unici vincoli da rispettare sono di non modificare la volumetria complessiva degli edifici e né la destinazione d’uso, trasformando per esempio una casa in un ufficio.

Quando i lavori saranno ultimati si potrà inviare al Comune anche una comunicazione di fine lavori, valida ai fini dell’accatastamento. Non dovrà più essere il cittadino che deve provvedere all’aggiornamento catastale, ma il Comune deve inoltrare tempestivamente e direttamente, quanto necessario, ai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate per il nuovo accatastamento dell’ immobile trasformato. Un risparmio quindi di tempo e di energia ma anche di costi. Eseguendo gli interventi di frazionamento o accorpamento, poi, non si paga il contributo di costruzione.

Tutte le informazioni e le risposte ai dubbi più frequenti in merito alle novità introdotte dallo “Sblocca Italia” sono consultabili on line e gratuitamente dal sito del Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti, dedicato alla casa, www.casa.governo.it.